El contrato de arrendamiento es aquel por el que una de las partes, llamada arrendador (propietario del inmueble, usufructuario o apoderado) se obliga a permitir el uso de su finca, local o apartamento a otra persona, el arrendatario (persona que toma el inmueble o inquilino) que se compromete a satisfacerle una renta periódica pactada con anterioridad . Este tipo de contratos ya se regularon en el año 1964 y posteriormente en 1985. De hecho, muchos de ellos siguen siendo vigentes y de ellos se derivan también muchas situaciones jurídicas a las que habrá que aplicar una u otra ley según el momento en que se celebrara el contrato. En esta breve guía planteamos algunas cuestiones relacionadas con la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.
¿Se puede pactar un contrato verbal?
Sí, siempre y cuando así lo deseen ambas partes. Aunque recomendamos encarecidamente realizarlo por escrito.
¿Qué contenido ha de tener un contrato de arrendamiento escrito?
- Lugar y fecha en la que se lee y firma el contrato
- Reunidos: Identidad de las partes; arrendador y arrendatario (con todos sus datos personales)
- Manifiestan: Objeto del contrato. Identificación de la finca arrendada y detalle (ubicación, tamaño, distribución, etc)
- Pactan: Todos los acuerdos y condiciones del arrendamiento
- Duración del pacto
- Renta inicial
- Revisión anual de renta
- Fianza
- Destino: Uso al que se dedica la vivienda
- Cláusula de conservación
- Gastos e impuestos
- Reparaciones
- Cualquier otra cláusula que se considere de interés
¿Qué deben verificar las partes antes de la firma del contrato?
- El arrendatario debería comprobar la titularidad registral de la vivienda y si está sometida a algún régimen de Protección Oficial
- Comprobar estado del inmueble y mobiliario si lo hubiera
- El arrendador debería comprobar la solvencia del arrendatario
- Obviamente se recomienda leer atentamente todas las cláusulas del contrato antes de firmarlo
¿Cuál debe de ser la duración mínima?
La ley establece que la duración inicial del contrato será la que libremente se pacte. No obstante, en los contratos de duración inferior a cinco años el arrendatario tendrá derecho a prorrogar anualmente el contrato hasta que se cumplan los cinco años. Si en el contrato no se establece duración se entenderá que es por un año pudiendo prorrogarlo hasta cinco años.
¿Cómo se pacta la renta a pagar?
Será acordada libremente a no ser que la vivienda objeto del alquiler sea una vivienda de protección oficial, en cuyo caso la renta viene tasada por la Administración. Normalmente el pago de la renta se realizará con periodicidad mensual durante la primera semana del mes, salvo que se pacte otra cosa. El arrendador está obligado a entregar un recibo del pago, pudiendo también utilizar el arrendatario aquellos procedimientos de pago (transferencia, ingreso en cuenta, etc) para justificar el pago.
¿Podemos actualizar la renta anualmente?
Durante los 5 primeros años la renta pactada en el contrato podrá ser actualizada anualmente en función de la variación porcentual del IPC (índice de precios al consumo).
¿Es obligatorio estipular una fianza a la hora de firmar el contrato?
Sí. La Ley fija la obligatoriedad de establecer una fianza que será una cantidad en efectivo equivalente a una mensualidad de la renta. El arrendador queda obligado a depositar la fianza en el Organismo Oficial correspondiente hasta la extinción del contrato. Si hubiese transcurrido un mes desde la finalización del contrato y el organismo competente no hubiera efectuado la devolución de la fianza, ésta devengará el interés legal correspondiente. En todo caso, además de la fianza en metálico, se podrán pactar otro tipo de garantías: aval bancario, aval personal, seguros, hipotecas, etc.
¿Puede ocupar el arrendador la vivienda antes de la finalización del contrato?
Cuando el arrendador necesite ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí, el arrendatario no podrá ejercer el derecho de prorroga siempre que esta necesidad se haya reflejado en la celebración del contrato y conste expresamente en él, debiendo el arrendador ocupar la vivienda en el plazo de 3 meses desde la extinción del contrato.
¿Puede el arrendatario desistir del contrato antes de lo pactado?
El desistimiento del contrato es un derecho que la ley concede al arrendatario cuando en el contrato de arrendamiento se ha pactado una duración superior a los cinco años. Los requisitos para poder proceder a este desistimiento son que el contrato haya durado al menos cinco años y se comunique esta circunstancia al arrendador con una antelación de dos meses.
La ley permite a las partes pactar la obligación para el arrendatario de abonar al arrendador un mes de renta por cada año que quede por cumplir de los que se hayan pactado en el contrato.
Algunos motivos por los que se puede desalojar al arrendatario de la vivienda antes de finalizar el contrato son:
- No pagar el alquiler según lo pactado
- Haber subarrendado o cedido la vivienda sin el consentimiento del arrendador
- Haber realizado actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
- No vivir en la casa
- No haber pagado la fianza
- Realizar obras sin consentimiento del arrendador
- Haberse declarado en ruina
¿Quién paga los gastos correspondientes a servicios de la vivienda?
Los gastos correspondientes a suministros como luz, agua, gas, etc que se individualicen mediante contadores serán a cargo del arrendatario.
¿Y la cuota de la Comunidad de Propietarios?
Este gasto podrá corresponder al arrendatario siempre que se haya indicado y cuantificado a la firma del contrato, aunque es recomendable que se haga cargo el arrendador, ya que estos impuestos gravan la propiedad y en caso de impago, el que responde es el propietario del inmueble.
Alguien me podría aclarar quién debe pagar los gastos de una gestion de arrendamiento a una inmobiliaria, ¿el arrendador o el arrendatario? y ¿a cuanto pueden ascender estos gastos?
Por favor me podrian informar si se puede alquilar un piso si en la firma del contrato no esta la firma de los dos propietarios?.
Quiero alquilar un inmueble y esta a nombre de una pareja divorciada ya que en las escrituras estan los dos.
Es necesario que firmen los dos el contrato?
Puede venir la propietaria al inmueble y echarnos siendo que ella no ha firmado nada y no debe estar al corriente del arrendamiento?
gracias espero que me digais algo ya que firmo el contrato el martes dia 9 de febrero.
No es lo más normal que si están divorciados, sigan teniendo en propiedad un piso para alquilar (sería más comprensible si se tratara del domicilio familiar) que parece que no lo es porque lo alquilan. Pero es más aconsejable que si va a alquilar un piso a una pareja divorciada, firmen los dos propietarios el contrato para su validez.
Cordial saludo,
Agradezco su amable guia en lo siguiente: realizaron hace poco la Revision Tecnica Reglamentaria de Gas, y el arrendador me indica que debo pagarla en su totalidad dado, que yo soy quien esta ocupando el predio.
Agradezco su aclaracion al respecto
Ese pago le corresponde realizarlo al propietario o arrendador del inmueble, puesto que se trata de una revisión técnica reglamentaria del gas.