de las áreas y bienes de uso común.
de lo indivisible
entender el área privativa de una vivienda a partir de donde cierras la puerta de la misma, es simplemente establecer lineamientos entre el área común que compartes con los demás y el área privativa que compraste, pero sería tan primitivo como decir que la ciudad termina precisamente en esa puerta de acceso que restringe a los demás a entrar a un conjunto de viviendas o condominio.
al final las puertas sirven para intercomunicar y no solo para limitar ni aislar.
te enlisto algunos puntos importantes que debes conocer referente al tema de las áreas y bienes comunes tanto al momento de compra como al vivirlas día a día.
1. hay algo que se llama “indiviso”, son las áreas y bienes comunes que le corresponden a todos los que cuentan con una propiedad privativa dentro de un conjunto de viviendas o condominio; y que al ser indivisibles, todos los residentes tienen derechos y obligaciones respecto a estos.
2. el “indiviso” está regulado por la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal y determinado en la Escritura de Constitución de Régimen de Propiedad en Condominio y el Reglamento Interno de Condóminos, la ley se encarga de regular las relaciones. en el régimen se establecen los linderos (límites) tanto de propiedades privativas como propiedades con derecho de uso y las áreas y bienes de uso común y en el reglamento se establecen los preceptos y disposiciones administrativas con las que te tienes que regir dentro de un inmueble, todo lo anterior viene acompañado por los planos del conjunto de viviendas o condominio.
3. La institución encargada de regular estas relaciones es la Procuraduría Social del Distrito Federal (Prosoc) que cuenta con 7 oficinas delegacionales en el D.F.
4. un área y bienes de uso común, son desde los elementos que componen la fachada de un edificio, accesos, controles, escaleras, elevadores, circulaciones peatonales, vehiculares, cuartos de maquinas hidráulicos, eléctricos, cisternas, áreas de medidores hasta las amenidades como es el roofgarden, salones de usos múltiples, albercas, jardines, centros de entretenimiento, etc., es decir tu eres poseedor de una parte proporcional de todos estos elementos y te corresponde mantenerlos como si estuvieran dentro de tu propiedad privativa y al mantenerlos me refiero con no invadirlos, modificarlos ni alterar su uso, para que todos estos elementos funcionen como si fueran parte de tu unidad privativa. pagas una cuota de mantenimiento que en la mayoría de los casos un administrador en conjunto con un comité de vigilancia se encargan de aplicar, controlar y evaluar.
5. durante el proceso de compra de tu vivienda, también pregunta por las especificaciones de todos los elementos anteriores, sobre todo de los equipos que requieran un mantenimiento mensual como son elevadores, elevautos y equipos de bombeo, revisa marcas para que después no te lleves sorpresas con empresas o que no cumplen con certificaciones o que arman con diferentes componentes los equipos, sin entrar en detalles hasta podrás conocer quién inventó el elevador, seguro su nombre lo has visto en muchos de ellos cuando levantas la vista hacia el indicador del piso al que vas.
6. tan importante es el área privativa dónde vas a vivir como el área común dónde vas a convivir; que al momento de la entrega del edificio la inmobiliaria te formalice y te haga llegar un paquete que va desde planos arquitectónicos, estructurales e instalaciones hasta manuales de operación de los equipos, garantías (que van desde 3 meses hasta un año), facturas de la compra de todos los bienes comunes (para poder aplicar las garantías) una base de datos de todos los proveedores y consultores que intervinieron en el proceso de diseño, construcción y supervisión del edificio, hasta un juego completo de llaves de todos esos cuartos donde se alojan los equipos que hacen funcionar al edificio, la inmobiliaria tiene la obligación de hacer un recorrido (con los interesados) por todo el edificio explicando donde se encuentran todos los bienes comunes y cómo funcionan.
7. ante las autoridades competentes también hay documentos que amparan el buen funcionamiento y ejecución de los trabajos realizados en el edificio, como son el aviso de terminación de obra por parte de la inmobiliaria y el visto bueno de seguridad y operación que firma un director responsable de obra y corresponsables en estructura e instalaciones, solicita copia de estos documentos y datos de los firmantes.
8. en estacionamientos, la dimensión para un cajón va de 5.0 x 2.4 m para autos grandes y de 4.2 x 2.2 para autos chicos, los cajones de estacionamiento para visitas están reglamentados.
estacionamiento para otro tipo de movilidad (bicicletas) son elementos que le dan mayor valor a tu propiedad.
9. los pasillos de circulación y las escaleras deben tener un ancho mínimo de 0.90 m y se van incrementando de acuerdo a la cantidad de usuarios adicionales, tanto en su desarrollo como en sus descansos, estas por lo general cuentan entre 15 y 16 escalones dependiendo la altura entre piso y piso.
10. si vives en un edificio marcado como de riesgo mayor (por su cantidad de metros cuadrados construidos, por la cantidad de habitantes que tiene o por el número de niveles), es indispensable contar con dos escaleras, la primera de uso normal que por lo general está presurizada en caso de incendio y la segunda pegada a alguna de las fachadas (para ventilación) por si la primera se obstruye en un incendio, sistemas de detección de humos, alarmas y rociadores son elementos reglamentarios, así como contar con ductos para basura y cuartos aislados para este fin con sistemas de limpieza y desinfección.
el “indiviso” así como las puertas no dividen ni limitan áreas, al contrario, el entendimiento de éste fortalece las relaciones entre los que conviven en las áreas comunes.